四川省住建厅近期发布的《四川省城市更新行动实施方案》在实施机制上出现明显调整，内江威远创宏技术团队第一时间对政策文本进行了逐条比对。与2023年试点版相比，本轮政策在实施单元划定、资金平衡模式和审批流程三个维度均有实质性突破。

一、实施单元从"地块"转向"片区统筹"

过去城市更新项目多以单个地块为实施单元，导致基础设施改造与地块开发脱节。新政策明确要求以15分钟生活圈为基本单元编制更新规划，统筹考虑管网、道路、公共服务设施的同步改造。

这一变化对前期策划能力提出更高要求。以威远县严陵镇某老旧片区为例，若按旧模式仅改造住宅楼本体，地下管网老化问题无法同步解决；按片区统筹模式，则需将周边2.3公里市政管网、1处社区服务中心纳入同一实施单元。

二、资金平衡机制的关键变化

政策首次提出"跨项目统筹平衡"原则，允许将经营性用地的土地出让收益用于补贴同一单元内的公益性改造内容。具体操作上：

• 单元内经营性用地出让净收益的不低于30%须定向用于本单元基础设施补短板
• 允许将充电桩、停车位、社区商业等经营性资产打包注入实施主体
• 专项债资金可作为项目资本金使用，杠杆比例放宽至1:4

这意味着实施主体需要具备更强的资产运营能力，而非单纯的工程建设能力。四川威远创宏在前期项目中已尝试将社区停车与商业配套打包运营，形成稳定的现金流闭环。

三、审批流程的实质性简化

新政策将城市更新项目的规划许可、施工许可、消防审查等事项纳入"一窗受理、并联审批"通道，审批时限压缩至45个工作日以内。对纳入年度实施计划的项目，还允许采用"告知承诺制"先行开工，后续补齐相关手续。

这一变化直接缩短了项目从策划到开工的周期。以威远创宏城市开发正在推进的某更新单元为例，按旧流程仅规划调整一项就需耗时3个月以上，新机制下可压缩至6周左右。

政策窗口期已经打开，但落地效果取决于实施主体对片区统筹、资产运营和审批节奏的把握能力。建议相关单位在项目策划阶段就引入全过程咨询团队，避免因前期论证不足导致后期反复调整。